Cette sûreté est régie par les articles 491 et suivants du Code civil et commercial et consiste en un transfert de propriété conditionnel pouvant être racheté sous certaines conditions. L’article 491 du Code civil et commercial dispose qu’une « vente avec faculté de rachat est un contrat par lequel le transfert de propriété du bien vendu à l’acquéreur est soumis à la condition que le vendeur puisse en retrouver la propriété. » Cette faculté de rachat est habituellement prévue avec un contrat de prêt, et l’exercice de cette faculté est conditionné par le remboursement du prêt.
La faculté de rachat est inscrite sur le titre de propriété pour la durée prévue pour le remboursement du prêt par le vendeuremprunteur, et l’inscription doit indiquer les noms des parties, la date et la durée de la faculté de rachat. Un contrat doit être établi entre les parties, détaillant les conditions du prêt et les conditions d’exercice de la faculté de rachat. La durée maximum de la faculté de rachat est limitée à 10 ans pour un bien immobilier. Si le prêt n’est pas remboursé dans le délai prévu au contrat, la propriété est transférée définitivement à l’acquéreurprêteur à l’expiration du délai. Contrairement à l’hypothèque, qui continue de grever le bien jusqu’à ce que mainlevée de l’inscription soit donnée par le créancier lors du remboursement du prêt, la faculté de rachat est consentie pour une période déterminée par les parties.
Pendant la durée du contrat, le vendeuremprunteur peut utiliser sa faculté de rachat et restituer le paiement reçu directement auprès du cadastre ou auprès d’un Bureau de Dépôt ainsi que le prévoit l’Article 492 du Code civil et commercial. Le cadastre annule alors immédiatement le transfert de propriété au profit de l’acquéreur-prêteur sans requérir son consentement, et c’est seulement après l’enregistrement du rachat par le cadastre que l’acquéreur-prêteur est informé. Il est conseillé d’inclure dans le contrat de vente avec faculté de rachat que l’acquéreurprêteur ne puisse pas disposer de la propriété durant la période pendant laquelle le vendeuremprunteur peut exercer sa faculté de rachat. Sauf accord contraire des parties, le prix de rachat est égal au prix de vente.
Les droits et taxes lors de la vente initiale sont normalement payés au cadastre comme tout autre transfert de propriété. Si la faculté de rachat n’est pas exercée pendant la durée prévue, le vendeur-emprunteur devra payer l’impôt sur le revenu sur le montant du prix lors de l’année de l’expiration de la faculté de rachat. Si la faculté de rachat est exercée et que la propriété retourne au vendeuremprunteur, la taxe de transfert de propriété et la Specific Business Tax ne sont pas exigibles, mais une retenue à la source sera applicable comme pour tout transfert de propriété.
Cette retenue à la source est un paiement préalable de l’impôt sur le revenu et est collectée par le cadastre lors du transfert de propriété. La vente avec faculté de rachat est donc un excellent moyen de garantir un prêt en Thaïlande et une bonne alternative à l’enregistrement d’une hypothèque avec l’avantage d’une exécution très efficace. Une hypothèque requiert en effet le recours à une vente publique alors que l’exercice de la faculté de rachat permet un transfert de propriété immédiat et automatique à l’acquéreur-prêteur en cas de nonremboursement du prêt. Le seul inconvénient de cette faculté de rachat est un coût fiscal plus élevé que pour l’enregistrement d’une hypothèque.
Published in Gavroche Magazine – 17/06/2011
