[Korean version below]
New Sub-Decrees on Construction Permits, Conditions & Procedures on the Issuance, Suspension & Revocation of Certificate of Occupancy, and Conditions & Procedures on Construction Certification
New Sub-Decree on Construction Permits
Following adoption of the Law on Construction dated 2 November 2019 (“Construction Law”), the Royal Government of Cambodia issued new Sub-Decree No. 224 ANKr.BK dated 30 December 2020 on Construction Permits (“Sub-Decree 224”) to determine the conditions and procedures on issuance of permits for construction, repair, demolition, site opening and their subsequent renewal (“Permits”) which were previously governed by Sub-Decree No. 86 ANKr.BK dated 19 December 1997.
Sub-Decree 224 reaffirms that the competent authorities to issue such Permits remain the Ministry of Land Management, Urban Planning, and Construction (“MLMUPC”), or the Governor of Capital-Provincial or District administrations, depending on the nature and particularly the size and height of the construction. The construction permit remains valid for one year and can be renewed only once.
The new Sub-decree also extends its scope of application to non-building construction such as antennas, electrical poles, towers, gates, stupas, construction related to down-stream activities, etc., which previously did not fall within the scope of such permits.
Any failure to respond to the application of the Permits by the competent authorities within the stipulated timeframes in this Sub-decree will be deemed as implicit approval of the applications by the authorities.
Significantly, Sub-Decree 224 set outs forms of construction for which the construction permit is not required. This mainly concerns small-scale construction such as buildings with a floor area of less than 12 square meters or less than 5 meters in height, mixed wood/ concrete housing with a floor area of less than 100 square meters and less than 9 meters in height etc.
For a real estate development project, a construction permit application must be accompanied by a land development permit issued by a competent authority.
Sub-Decree 224 replaces and supersedes previous Sub-Decree 86 dated 19 December 1997 and any provisions contained in any other regulation that is contrary to this Sub-decree.
Sub-Decree on Conditions & Procedures on the Issuance, Suspension & Revocation of Certificate of Occupancy and the Sub-Decree on Conditions and Procedures on Construction Certification
As another implementing tool of the Construction Law, Sub-Decree 226 ANKr.BK dated 30 December 2020 (“Sub-Decree 226”) was issued setting out the conditions and procedures for the issuance, suspension and revocation of certificates of occupancy, change of building function, quality inspections, construction safety and control of dangerous buildings.
According to Sub-Decree 226, all forms of constructions which require construction permits must obtain a certificate of occupancy after the construction work is finally completed. This certificate of occupancy is valid permanently regardless of changes in ownership. However, when there is a change of building function, a new certificate of occupancy will be required.
The construction owner may apply for a temporary certificate of occupancy for a portion of construction which is already built and safe to use. The temporary certificate is valid until a final certificate is issued.
In the event that a certificate of occupancy is suspended or revoked, usage of the building is also prohibited.
A site closing permit obtained prior to the issuance of this sub-decree may be equally served as a certificate of occupancy. It is implied in Sub-Decree 226 that a certificate of occupancy will replace the site closing permit which was required under Sub-Decree 86.
The use of a building without duly obtaining a certificate of occupancy may lead to a maximum single penalty of KHR 80 Million (approx. USD 20,000) and other legal action as may be pursued by the construction inspector.
There is another sub-decree to implement the Construction Law, Sub-Decree No. 225 ANKr.KB dated 30 December 2020 (“Sub-Decree 225”).
Sub-Decree 225 determines the types and levels of licenses for the purpose of endorsing the construction, along with the conditions and procedures for the issuance, termination, renewal, suspension and revocation of such licenses.
Under this sub-decree, there are 4 types of construction certification (endorsement):
- General construction certification;
- Architectural construction certification;
- Structural construction certification; and
- Mechanical/electrical/water construction certification.
The particular criteria to obtain these licenses depends on the type and level of each license such as minimum registered capital ranging from KHR 100 million to 1 billion (approx. USD 25,000 – 250,000), minimum required years of experience from 10 years to 20 years to be a technical director, minimum numbers of engineers or architects and professional liability insurance issued by a Cambodian insurance company.
Professional liability insurance may be undertaken with a minimum deposit by the applicant at the National Bank of Cambodia depending on the type and level of each license ranging from KHR 50 million to 500 million (Approx. USD 12,500 – 125,000).
캄보디아
캄보디아의 부동산 산업은 사무실, 소매, 산업에서 주거 개발 등 모든 하위 업종 부문에 대한 투자가 유입되고 있습니다. DFDL의 부동산 실무는 관련 법규에 대한 업데이트를 통해 투자자들의 투자를 보호함으로써 복잡한 부동산 문제와 관련해 국제 고객에게 자문을 제공해 왔습니다. 실사부터 소유권 등기 업무, 보유 구조, 매각, 매입 및 임차계약, 부동산 관리 관련 계약, 부동산 사업 허가에 이르기까지 당사는 부동산 프로젝트의 모든 단계에 있어 포괄적인 자문을 제공하고 있습니다. 당사에서는 또한 건축 인허가 및 규제 컴플라이언스, 건설 계약이나 하도급 계약 및 환경영향평가 신청 서비스도 제공하고 있습니다. 캄보디아 내 한국계 부동산 개발, 엔지니어링 및 건축 회사의 경우 다음과 같이2021년에 신설되거나 변경되는 건축 규정을 숙지하여서 불이익을 받지 않도록 사전에 예방하여야 할 것입니다.
최신 건축업 관련 뉴스 – 2021 년 1 월
건축허가, 점유 확인서(Certificate of Occupancy) 발급, 정지 및 취소에 관한 조건 및 절차, 시공인증허가에 관한 조건 및 절차에 관한 신규 시행령
건축 허가에 대한 신규 시행령
건축법 (“건축법”; 2019 년 11 월 2 일)이 채택된 후 캄보디아왕립정부는 시행령No. 86 ANKr.BK(1997 년 12 월 19 일)의 적용을 받아왔던 건축허가, 수리허가, 철거허가, 시공인증허가 및 후속갱신허가 (“허가”)에 대한 발급 조건 및 절차를 건설허가에관한 시행령 No. 224 ANKr.BK (“시행령224”; 2020 년 12 월 30 일)을 신규 채택함으로 상기 허가에 관한 조건 및 절차는 신규 시행령224에 따라 적용됩니다.
시행령224는 각종 허가를 발급 관할 기관은 건축물의 용도와 특히, 규모 및 높이에 따라 토지관리 도시계획 및 건설부(“MLMUPC”)나 수도-지방 주지사 또는 구청장에게 있음을 재차 명시하고 있습니다. 건축허가는 1년간 유효하며 1회 갱신 할 수 있습니다.
신규 시행령에 따르면 이전 시행령에서는 각종 허가관련 규정 범주에 포함되지 않았던 안테나, 전주(電柱), 타워, 게이트, 탑파(塔婆), 다운스트림, 등과 같은 비건물 건축까지 허가 조건 및 절차의 규정 적용에 포함됨에 따라 적용 범위가 확대되었습니다.
해당 시행령에 명시된 기간 내에 관할 당국이 접수한 허가 신청서에 회신하지 못하는 경우 관할 당국이 신청서를 묵시적으로 승인한것으로 간주합니다.
시행령224에서 중요한 부분은 건축허가가 필요하지 않은 건축 형태를 명시하고 있다는 것입니다. 이는 주로 바닥 면적이 12 미만 또는 높이 5 미만인 건물, 바닥 면적이 100 미만, 높이 9 미만인 혼합 목재 / 콘크리트 주택 등과 같은 소규모 건설이 이에 해당합니다.
부동산 개발 프로젝트의 경우, 건축허가 신청에는 관할 당국에서 발행한 토지개발허가를 함께 득하여야 합니다.
시행령224는 이전 시행령86(1997 년 12 월 19 일)과 시행령224에 반하는 기타 규정에 포함된 모든 조항을 대신/대체 합니다.
점유 확인서(Certificate of Occupancy) 발급, 정지 및 취소에 관한 조건 및 절차에 관한 시행령 및 시공인증서에 관한 조건 및 절차에 관한 시행령
건축법에 의해 추가로 시행되는 내용으로는 시행령226 ANKr.BK (“시행령 226”; 2020 년 12 월 30 일)는 점유 확인서(Certificate of Occupancy) 발급, 정지 및 취소, 건물 용도, 품질 검사, 건설 안전 및 위험 건물 관리에 관한 조건 및 절차를 규정하고 있습니다.
시행령226에 따르면, 건축허가를 필요로 하는 모든 형태의 건축은 건축 공사가 최종적으로 완료된 후 점유 확인서(Certificate of Occupancy)를 발급 받아야한다고 규정하고 있습니다. 해당 점유 확인서(Certificate of Occupancy)는 소유권 변경에 관계없이 영구적으로 유효합니다. 단, 건물 용도가 변경된 경우에는 신규 점유 확인서(Certificate of Occupancy) 발급이 요구됩니다.
건축 소유주는 어느정도 사용하기에 안전한 수준까지 공사가 완료된 부분 건축물에 대해 임시 점유 확인서(Certificate of Occupancy) 발급 신청을 할 수 있습니다. 임시 확인서는 최종 확인서가 발급 되기 전까지 유효합니다.
점유 확인서(Certificate of Occupancy)가 정지 또는 취소된 경우에는 건물 사용도 금지됩니다.
본 시행령이 발행되기 전에 득한 준공허가(site closing permit)는 점유 확인서(Certificate of Occupancy)와 같이 동등하게 취급됩니다. 시행령226의 점유 증명서(Certificate of Occupancy)가 시행령 86에서 요구하였던 준공허가(site closing permit)를 대체 할 것임을 묵시하고 있습니다.
점유 확인서(Certificate of Occupancy)를 정식으로 발급 받지 않고 건물을 사용하는 경우 최대 1회성 벌금 8 천만 리엘 (약 미화 20,000 달러) 및 건축 검사관이 부과 할 수 있는 기타 법적 조치를 받을 수 있습니다.
건축법을 적용하기위해 채택된 또 다른 시행령No. 225 ANKr.KB (“시행령225”; 2020 년 12 월 30 일)이 있습니다.
시행령225는 건축 승인을 위한 라이선스의 유형과 수준을 규정하고 있으며 해당 라이센스의 발급, 종료, 갱신, 정지 및 취소 조건 및 절차를 함께 규정하고 있습니다.
해당 시행령에 따르면 4가지 유형의 건축 허가서(보증)가 존재합니다.
- 일반 건축 허가서
- 건축 설계 허가서
- 구조 건축 허가서
- 기계 / 전기 / 수도 건축 허가서
해당 라이선스를 취득하기 위한 상세 기준은 최소 등록 자본금 1억 ~ 10억 리엘 (약 미화 25,000 ~ 250,000 달러), 기술 이사(최소 경력 10년 ~ 20년), 최소 엔지니어 또는 건축가 수, 및 캄보디아 보험 회사에서 발행한 전문인 책임 보험 등 라이선스의 유형 및 수준에 따라 상이합니다.
전문인 책임 보험은 각 면허의 유형과 수준에 따라 캄보디아국립은행(National Bank of Cambodia)에 최소 보증금(5 천만 ~ 5 억 리엘 (약 미화 12,500 ~ 125,000 달러))을 예치하여야 가입 할 수 있습니다.
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